Edificios sostenibles: construcción de un futuro más verde y regenerativo
La ecologización del sector de la construcción se ha convertido en una prioridad, aunque existen dudas sobre si la transición representa una oportunidad de inversión rentable. Los asistentes a The Klosters Forum 2023 resuelven este enigma.
Desde viviendas y oficinas hasta carreteras e instalaciones eléctricas, el entorno edificado ha sido durante mucho tiempo un imán para la inversión privada.
No obstante, los inversores se dan ahora cuenta de que las técnicas utilizadas para construir infraestructuras esenciales han dejado de ser sostenibles: el sector inmobiliario es, por sí solo, responsable de alrededor del 40% de las emisiones mundiales de carbono.
Por consiguiente, la ecologización del sector de la construcción se ha convertido en una prioridad. Aunque existen dudas sobre si la transición representa una oportunidad de inversión rentable.
Este fue el enigma que los delegados asistentes a The Klosters Forum de este año se propusieron resolver.
Durante tres días de intensos debates, promotores inmobiliarios, inversores, arquitectos, emprendedores y académicos pusieron en tela de juicio las prácticas consolidadas del sector de la construcción y estudiaron cómo las nuevas tecnologías y una normativa más estricta podrían propiciar la transición sostenible.
Hacia la regeneración
El acto comenzó con un taller interactivo sobre “Edificios de cero emisiones netas: financiación de la transición hacia un entorno edificado climáticamente neutro”.
Los delegados escucharon cómo las técnicas tradicionales de construcción causan daños irreparables al medio ambiente, perjudicando al suelo, al agua y a la biodiversidad, que son algunas de las dimensiones medioambientales clave identificadas por el modelo de los Límites Planetarios (LP), un marco de sostenibilidad reconocido a nivel global.1
“Es necesario que entendamos los Límites Planetarios para la planificación urbana”, afirmó Rasmus Nørgaard, cofundador de la promotora inmobiliaria danesa Home.Earth y miembro del consejo de NREP, la mayor gestora de fondos inmobiliarios de los países nórdicos.
Muchos asistentes coincidieron en que la consecución de las cero emisiones netas, o la neutralidad en carbono, no era un objetivo lo bastante ambicioso. En su lugar, el sector de la construcción –y los inversores en él– deberían tomar la delantera no solo en cuanto a la prevención de daños, sino también en la reparación y restauración de lo que ya se ha perdido debido a una expansión urbanística descontrolada.
© Menah Wellen, 2023
“Hemos deteriorado hasta tal punto el medio ambiente que debemos explorar el concepto de regeneración”, dijo durante el taller Steve Freedman, responsable de análisis y sostenibilidad en el equipo de renta variable temática de Pictet Asset Management.
Götz Hilber, cofundador de Rematter, una empresa de nueva creación con sede en Zúrich que suministra materiales de construcción sostenibles, afirmó: “Tenemos que cambiar de mentalidad y pasar de reducir nuestra huella negativa a incrementar nuestro impacto positivo”.
“Si se reduce algo malo, siempre se es menos malo. Este mensaje es frustrante para la humanidad... Tampoco queremos limitarnos a ser neutrales. Queremos ser positivos."
Cómo reducir la huella de carbono
Aunque los inversores en infraestructuras puedan estar de acuerdo en la necesidad de que se produzcan cambios, suelen tener dificultades para encontrar proyectos que cumplan sus objetivos medioambientales, según se explicó a los asistentes a la conferencia.
De igual manera, a los promotores y empresarios inmobiliarios les resulta difícil obtener financiación a gran escala para sus proyectos más ambiciosos con planteamientos novedosos en materia de sostenibilidad, resistencia e inclusión. Este enorme déficit de financiación representa un obstáculo importante para la transición sostenible.
Nørgaard presentó un ejemplo prometedor en Dinamarca que ha superado estos retos. En Copenhague, Home. Earth construye viviendas y comunidades sostenibles y asequibles, con una menor huella medioambiental, que mejoran la calidad de vida de los residentes y generan beneficios.
En Dinamarca, actualmente, los edificios catalogados entre los más sostenibles del mercado2 generan unas emisiones de carbono de aproximadamente 11 kg de CO2 por metro cuadrado al año, casi 10 veces superiores al nivel máximo fijado por los Límites Planetarios3.
Mediante la adopción de prácticas circulares y regenerativas como la reutilización de la madera, la huella de carbono del primer complejo residencial de Home. Earth fue de tan solo 5 kg, un nuevo récord para este tipo de edificios en Dinamarca4.
La construcción de Home.Earth también permite reducir la superficie ocupada por cada residente, contribuyendo así a reducir la huella de carbono y de consumo de recursos en su conjunto.
Sobre una base per cápita, la superficie media ocupada por cada danés es de unos 59 metros cuadrados. En las viviendas diseñadas por Home.Earth, esta cifra se reduce casi a la mitad, a una media de 25-30 m2 por persona. Esto significa que la edificación con prácticas regenerativas de Home.Earth tiene potencial para demostrar que se pueden construir viviendas nuevas conformes con el marco de referencia de los Límites Planetarios.
Además, el complejo residencial incorpora una ambiciosa agenda social que incluye la redistribución de rendimientos no solo a los accionistas, sino también a los ocupantes de los edificios.
© Erwin Windmüller, 2023
Este modelo de ingresos para las partes interesadas –que se está convirtiendo en una práctica habitual en los proyectos de construcción sostenible de las economías desarrolladas– ayuda a atraer ocupantes más fieles y a establecer una comunidad y una base social sólidas, solventando así uno de los puntos débiles de la inversión ASG en el sector inmobiliario.
“Al entablar un diálogo constructivo con tantas partes interesadas locales como sea posible y escuchar sus demandas, es posible generar confianza y obtener, a cambio, permiso para seguir adelante con el proyecto. Esto se convierte en un círculo virtuoso”, afirma Paul King, director general de sostenibilidad e impacto social de la empresa inmobiliaria Lendlease Europe.
Infundir confianza en las comunidades locales es una cuestión especialmente urgente para los urbanistas. En lo que a planificación urbanística a gran escala se refiere, solamente el 2% del público confía en los promotores inmobiliarios y solo el 7% confía en las autoridades locales, según un estudio de 2019 de la firma inmobiliaria con sede en el Reino Unido Grosvenor Group.
“Si queremos cambiar el colosal déficit de financiación, necesitamos establecer una alianza de inversión de gran magnitud y a largo plazo”, explicó King.
Justicia espacial
Otro enfoque novedoso para suplir el déficit de financiación de la planificación urbana sostenible es la justicia espacial.
Esta propuesta, según escucharon los asistentes a la conferencia de TFK, fue presentada por primera vez en 2010 por el influyente urbanista estadounidense Edward Soja5, quien defendía que todos los habitantes de las ciudades deberían tener los mismos derechos y posibilidades de beneficiarse de recursos, servicios y accesos.
Según este planteamiento, los tipos de interés, el valor de los inmuebles y la tributación tendrían en cuenta las credenciales medioambientales y sociales de las edificaciones.
A día de hoy son los residentes y la comunidad local quienes asumen el coste de la degradación medioambiental de un edificio, en lugar del promotor inmobiliario o del propietario.
Por lo tanto, mediante una tributación progresiva y unos mecanismos de seguro, se debería incentivar el cambio en la asignación de capital a favor de los edificios que beneficien en mayor medida a la sociedad, como las bajas emisiones de carbono, el aire limpio y los espacios verdes. De este modo, los propietarios y los gestores de activos se sentirían más motivados para invertir en la resistencia a largo plazo de la cartera, en lugar de extraer rendimientos puramente financieros.
En concreto, los impuestos sobre el patrimonio y los incentivos destinados a proyectos de construcción ecológicos de bajo consumo energético fueron algunas de las opciones debatidas, así como la de incluir los riesgos medioambientales entre los indicadores clave de los seguros.
Son las personas quienes cargan con las consecuencias económicas de vivir en edificios contaminantes... Necesitamos cambiar la inversión de modo que pase de la simple extracción de rendimientos a invertir en la resiliencia a largo plazo”, afirmó uno de los participantes.
